Kazançlı yatırım araçları arasında en çok rağbet edilen çeşitler olan gayrimenkul ve arsa yatırımı hakkındaki yazı dizimizin sonuncusuna geldik.Önceki yazılarımız olan tapu çeşitleri, arsa tapulu evler ve kooperatif daireler hakkındaki yazılarımıza üzerlerine tıklayarak okuyabilirsiniz.
Bu yazıda gayrimenkul veya arsa yatırımı yapmayı düşünenleri ilgilendiren birkaç yasal düzenlemeden bahsedeceğim. Bildiğiniz gibi arsa yatırımı yapmanın başlıca amacı buraya imar yapılması ve söz konusu imardan daire, kat, vs. şekilde bir pay alınmasıdır. Belki imar yapan da sizsinizdir orasını bilemem…:D
Her iki durum için de devletin, arsanın metrekare cinsinden büyüklüğüne bağlı olarak koyduğu kat ve genişlik sınırlamaları vardır. Almayı düşündüğünüz arsayı bizzat gidip gördüğünüz zaman; olası bir imarda bu kuralların uygulanıp uygulanamayacağına, sonrasında da kazançlı bir yatırım aracı olup olmayacağına karar vermeniz gerekli…
Kazançlı yatırımlar arasında bir diğer seçenek olan gayrimenkul yatırımında da bu kontrolü yapmanız iyi olur. Zaten kat irtifaklı veya kat mülkiyetli olmak üzere üskanı alınmış bir daireyi satın almadan önce tapu müdürlüğüne gidip bu alanın ne durumda olduğuna bakmak istediğinizde rahatça analiz yapabilirsiniz. Bunu neden söyledim? Çünkü; 120 metrekare olarak aldığınız bir daire tapuda 70 metrekare olarak gözüküyor olabilir. Ya da siz 6. kattan bir daire satın alırsınız ama bina tapuda 5 katlı gözükür, vs. vs.
Hele ki arsa tapulu ev almayı düşünüyorsanız bunlar mutlaka aklınızda olmalı. Çünkü arsa tapulu daireler tapuda gözükmezler bile.. Dolayısıyla üzerinde ikamet ettiğiniz arsanın her an dönüşüme girme ve yenilenme ihtimali vardır.
Peki nedir bu yasal düzenlemeler? Şimdi bunlara bakalım:
1)TAKS (TABAN ALANI KAT SAYISI)
Bir arsanın büyüklüğüne göre; sınırları içindeki yapının taban alanı olarak ne kadar yer kaplayabileceğini belirleyen değişken bir kat sayıdır. Arsanın toplam alanıyla çarpılır. Farklı bölgelere ve çok farklı etkenlere göre 0,20 ve 0,40 arasında değişmektedir. Örneğin; kat sayının büyüklüğüne göre; 1000 metrekarelik bir arsada 1000×0,20=200 ile 1000×0,40=400 metrekare arasında taban alanına sahip bir bina dikilebilir.
Yani TAKS; binaın yeryüzünde kaplayacağı alanı belirleyen bir sınırlamadır..:)
2)KAKS (KAT ALANI KAT SAYISI)
Bu da yapılan binanın tüm daireleri, koridorları, vs. alanları cinsinden ne kadar büyük olabileceğini sınırlayan sabit bir kat sayıdır. KAKS; nerede yatırım yaparsanız yapın 1,5’tur. Hesaplaması da arsa alanıyla çarpılarak yapılarak. Mesela; 1000 metrekarelik bir arsaya yapılan bina; tüm katları, aydınlıkları merdiven boşluklarıyla beraber 1000×1,5=1500 metrekare yer kaplayabilir.
İmar izni alınırken bu iki katsayı beraber ele alınır. Mesela; 1000 metrekarelik bir arsanız var diyelim. TAKS’ın 0,40 olduğunu düşünürsek; taban alanınız 1000×0,40’tan 400 metrekare olabilir. KAKS’tan dolayı da sınırımız 1500 metrekare idi. Sonuç olarak; 1000 metrekarelik bir arsada 3 tam kat ve 300 metrekarelik bir dördüncü katla bu imarı sorunsuz bir şekilde gerçekleştirebilirsiniz.
Bunları neden anlattım? Arsanın büyüklüğü, binanın tapu kayıtlarına göre kapladığı alan gibi etkenlere göre doğru kararı verebilmeniz için…:)
ÖNEMLİ NOT: Bu anlattıklarım; özellikle yeni imara açılan bölgelerde kullanılan “ayrık nizam” kuralı için geçerlidir arkadaşlar… Ayrık nizamda apartmanlar Karadeniz köyleri gibi dağınık yerleşmiştir…:) Yan yana bitişik binaların olduğu dar sokaklar ve ara sokaklar ise “bitişik nizam”a tabidir ve buralarda taban alanı sınırlaması daha da toleranslı olmaktadır.
Satın almadan önce dikkat edilmesi gerekenler
- Satın aldığınız kişi batmak üzere olan yani iflasın eşiğinde olan bir tacir olmamalı. Aksi halde sonradan tasarrufun iptali davası açılabilir ve aldığınız arsayı kaybedebilirsiniz.
- Muhakkak bir hukuk bürosuna gidip tapu kaydını avukata incelettirin. Kira, geçit, intifa gibi şerhler var ise bunların hukuki mahiyetini, geçerliliğini sorgulattırın. Sonradan büyük sürprizle karşılaşmamak için bu şart.
- Arsanın imar durumunu Belediye’den detaylıca sorgulattırın ve olası değişiklikler için çevreden bilgi alın. Mahalle muhtarları, kahvehaneler bu söylentileri öğrenmek için harika yerlerdir. Başka yerlerden istihbarat edinmeniz kolay değildir..
- Arsanın etrafına yapılacak üniversite, metro, tramvay gibi inşaatlar var mı yok mu inceleyin. Bunlar rant emareleridir.
Kazançlı yatırım araçları hakkında yazmaya devam edeceğiz. Sağlıcakla kalın..:)