Emlak sektörü, demir ve altın fiyatlarıyla aynı kaderi paylaşıyor çoğu kez. Hop oturup hop kalkan bir yapısı var. Ya en tepeye doğru yükseliyor, ya da ev – dükkan sahibi olmak isteyen kişileri memnun edecek şekilde düşüşe geçiyor. Bu aynı yıl ve dönem içinde olmuyor sadece, bazen aynı ay içinde bile inanılmaz değişimler olabiliyor.
Türkiye’de ise bu değişimler en dibi ve en yükseği görüyor çoğu kez. Çünkü emlak sektörü, sadece ekonomik parametrelerle ilintili değil. Bu sektör aynı zaman içtimai ve siyasi gelişmelere de açık. Örneğin dış politikada bir ülke ile yaşanan gerilim, direkt emlak piyasasını kara çalıyor. Çünkü ekonomi, çok boyutlu bir denklem ve birçok ekonomist bile olayın tamamına vakıf değil. Hassas dengeler ile iç içe geçmiş böyle bir bilimle gayrımenkul gibi ithal ve ihraç edilmiş birçok ürünün karışımıyla ayakta duran bir sektördeki fiyatların sabit kalması da beklenemez.
Bu yazımızda emlak fiyatlarının en düşük olduğu durumları ve zamanları irdeleyeceğiz. Bunun dışında bu sektöre dair -dilimiz döndüğünce – bilgi vermeye de çalışacağız. Bunun öncesinde 2021 yılına sayılı günler kala en çok emlak primi yapması beklenen ilçelerden bahsettiğimiz yazımızı okuyabilirsiniz. 2021’de En Çok Emlak Primi Yapması Beklenen 4 İlçe
Emlak Fiyatlarının En Düşük Olduğu Zamanlar
1- Faizler yükseldiğinde:
Ticaretin matematiği okullarda öğretilen matematiği benzemez. Örneğin (artı) ile (artı)’nın toplamı matematikte her zaman (artı)dır. Aynı şey eksi birimler için de geçerli. Ancak örneğin faizlerin yükselmesi negatif bir durum iken emlak fiyatlarının düşmesine de doğrudan etki ediyor. Tabi bu da çift kutuplu bir olgu. Zira fiyatların düşmesi ev ve dükkan sahipleri için kötü bir durum, fakat ev sahibi olmak isteyenler için de bir o kadar iyi.
Faizlerin yükselmesi demek, insanlar ev ve dükkan almalarının ”çok zor” seviyesinden ”imkansız” seviyesine çıkması demek. Bu imkansızlıkta, fiyatlar insan eliyle düşse bile aslında ”otomatik” olarak düşmüş oluyor. Sistemin yani piyasanın ayakta kalması için bu şart. Kimsenin bir şey satın alamadığı bir noktada, piyasa çökmeye başlar. Piyasa fakirlerin üstüne çökse bile, üstünde olan zenginler de devrilir. Bunu ise dünyanın multimilyarderleri bile istemez. Marx’ın teorisi de tam olarak böyledir zaten. Bir yerde çalışan insanlar, o yerin ürettiği şeyi satın alamamaya başladıktan sonra, o fabrika iflasın eşiğine gelir. Fabrika, burada hem dünya düzeninin ve emlak sektörünün karşılığı. Tüm bunların toplamında fiyatların düşmesi ”kaçınılmaz” oluyor.
Olayın bir de şu yönü var. İthal edilen birçok inşaat malzemesine zam geldiğinde, yani dolar yükseldiğinde kredi faizleri yükselişe geçiyor. İlk etapta, bu bazen bir ay sürüyor, bazen üç ay, ev- dükkan – arsa- tarla alımları durma noktasına geliyor. Özellikle ev ve dükkan. İkinci etapta ise ya kredi faizleri ya da konut fiyatları – ister istemez- düşmeye başlıyor. Temmuz-Ağustos
İstanbul’da ev almak isteyenler ya da gayrımenkul sektörüne yönelmek isteyenler için Bakırköy’de emlak fiyatlarını analiz ettiğimiz yazımız: Bakırköy’de Emlak Fiyatları Gelecek Vaat Ediyor Mu?
2- Vergiler aşırı arttığında:
Faizlerin artması nasıl emlak fiyatlarını aşağı çekiyorsa vergilerin artması da aynı şekilde fiyatların düşmesine neden oluyor. Çünkü alıcılara, yani halka bir yerden yükleniliyorsa başka bir yerden kısıtlamaya gidilmeli. Bu her sektör için geçerli. Bir markete girdiğinizde tüm ürünler astronomik fiyata satılıyorsa, giren, girdiği gibi eli boş çıkar. Bu nedenle bazı ürünler pahalı bazı ürünler ise ucuz olur. Vergiler yüksekse fiyatlar düşük, fiyatlar yüksek de vergiler düşük olur. Ticaretin matematiğinde doğru orantı tam olarak buna tekabül eder.
En Karlı, Mantıklı ve Akıllıca Gayrımenkul Türü Hangisi?
3- Deprem riski arttığında:
Deprem riski arttığında, özellikle deprem bölgesi ilan edilmiş bölgelerde fiyatlar neredeyse yarı yarıya düşer. Bu, ”halkın canıyla oynamanın” bir başka türüdür aslında. Ve kurumsal çaresizliğin de başka bir çehresi. Zira, yıkılma ihtimali olan evleri gözden çıkarmak ve halka, ”bakın bu ev yıkılabilir, öyleyse siz de bu fiyata satın alın” demek, kapitalizmin nasıl bir bakış açısına sahip olduğunu net bir şekilde gösterir. Zamanında İzmit ve çevresindeki evler bu kaderi yaşadı. Bazı insanlar çaresizlikte, deprem ve ölme riskini göze alarak bu evleri çok uygun fiyata satın aldılar.
Günümüzde de deprem bölgesindeki evlerin birçoğu ortalama fiyatın çok çok altındadır. ”Simsar” diye tanımlayacağımız bazı emlakçılar, özellikle ”başka” memleketten gelmiş kişilerden bu gerçeği gizler. Neden bu kadar ucuz diye sorulursa da ”öyle, böyle” diyerek geveler. Lafı gelmişken söyleyelim ki, deprem riski taşıyan bölgelerde evlerin bu gerçeğini gizlemek, ne ticaret ne insanlık ahlakına uygundur.
4- Asayiş ve Terör Olayları Arttığında:
Doğu Anadolu ve Güneydoğu Anadolu Bölgesinde terör olaylarının sık sık yaşandığı şehirlerde kiralar adeta ”sudan ucuzdur.” Aynı şekilde Doğu Kardeniz’de başta Gümüşhane olmak üzere birçok şehirde de kira fiyatları bir hayli düşük. Aynı durum 2018 ve 2019 yıllarında Hatay, Osmaniye ve Kilis’te yaşandı. Suriye ile sıcak çatışmaların yaşandığı bu şehirlerde, emlak fiyatları otomatik olarak düştü.
Bu alt başlıkta yazan güvensizlik ortamının tam tersine şu aşağıdaki yazımızdan göz atabilirsiniz:
Kemer’de Gayrımenkul Neden Eskisi Kadar Prim Yapmıyor?
5- Savaş olasılığı arttığında:
Sadece terör olaylarının gerçekleştiği bölgelerde değil, savaş olasılığının arttığı il ve ilçelerde de emlak fiyatları düşmektedir. Yani sistem size bir iyilik yapacaksa, ancak kötü bir ihtimalin getirisiyle yapar.
6- İşsizlik arttığında:
İşsizlik %15 – %20 civarında ise hem sebze- meyve fiyatları, hem ekmek, hem de emlak fiyatları düşer. Bu da kapitalist ekonomide cereyan eden bir zorunluluktur. Çünkü işsizliğin artması demek alım gücünün düşmesi ve bitme noktasına gelmesi demektir. Bu durumda elde bulunan daireler ”perili eve” dönüşmesin diye en ucuzundan satışa çıkarılır.
7- Devlet otoriterleştiğinde:
Özellikle bazı sosyalist devletlerde ve şeriatla yönetilen bazı Orta Doğu ülkelerinde, devlet, otoriter bir yapıdadır. Devlet tarafından konulan fiyata ”narh” denir. Bir tür halkçılık ilkesine dayalı bir ekonomik sistemdir. Devlet yasa koyduğu gibi narh koyar. Tıpkı asgari ücreti belirlediği gibi. Yani şu şu kişilere en az şu kadar masaj verebilirsiniz’i nasıl dayatıyorsa, bu evleri ve dükkanları da en fazla bu fiyattan satabilirsiniz diyor. Liberalizmin tam karşıtı olan bu sistemde halkın yüzü, en azından bu konuda gülerken, arsa ve konut sahipleri ise eski liberalizm günlerini mumla arıyor.