KOOPERATİF DAİRELER KAZANÇLI BİR YATIRIM ARACI MIDIR?

Kendi barınmamız için olsun, yatırım amacıyla olsun. Kooperatif evler belki de en az anlaşılmış ve hukukçuları en çok meşgul etmiş gayrimenkul çeşididir. Çünkü; bir kooperatiften daire satın almak veya kooperatif üyesi olmak birçok hukuki ve yasal düzenlemeye tabi olan ciddi bir girişimdir. Dolayısıyla; özellikle düşük veya orta gelirli kısım için kazançlı bir yatırım aracı olabildiği gibi; işin aslını astarını tam olarak araştırmayan dikkatsiz vatandaşlar içinse epey tehlikeli olabilmektedir.

ÖNEMLİ NOT: Artık eskisi gibi koperatif daireler kalmadı. Yeni yasal düzenlemeler ile birlikte bu türden inşaatların yapılması bürokratik düzenlemeler nedeniyle çok zorlaştı. Umarız bu bürokratik zorluklar aşılır ve birtakım kolaylıklar getirilir de sadece zenginler değil orta sınıf insanlar da ranta ortak olur.

Zaten fark ettiyseniz kooperatife üye olmakla kooperatiften daire satın almayı farklı meseleler olarak ele aldım. Kooperatif üyesi olmak size gelir yerine gider getirecek bir durum olsa da; gerekli kontrolleri yapıp uygunluğuna emin olduğunuz sürece “kooperatif daire satın almanın” diğer kazançlı gayrimenkul yatırımlarından pek farkı yoktur. Birazdan ayrıntılı olarak incelemesini yapacağız. Ama ilk olarak gerek teorik, gerek pratik anlamda kooperatifçiliğin ne olduğundan ve gerçek hayatta nasıl ortaya çıktığından bahsedelim:

Kooperatif; tarım, turizm, konut, vs. alabildiğine geniş sektörlerde olmak üzere, katılımcı kişilerin ortaklık ve imece yöntemiyle temel ihtiyaçlarını karşılaması ve olası kazançların paylaşılması amacıyla kurulmuş topluluklardır. Tabii ki bu yazının konusu; konut üzerine kurulmuş kooperatifler olacaktır.

Kooperatifler kendi içerisinde özgün kurallara sahip özel kuruluşlar olmalarına rağmen uymaları gereken bazı belli başlı kurallar vardır. Emlak kooperatiflerinin de tabi olduğu bu kurallar; 1937 Uluslararası Kooperatifler Birliği’nde şu şekilde belirtilmiştir:

Gönüllü ve Serbest Giriş Hakkı: Bu ilkeye göre; sorumluluk alabilecek yaşta olduğu sürece yaş, cinsiyet, dil, din, ırk ayrımı yapılmaksızın, kuralları ve yükümlülükleri kabul eden herkes kooperatif ortağı olabilmelidir.

Ortaklar Arasında Demokratik Yönetim: Kooperatif üyeleri arasında herhangi birinin daha çok söz hakkının olması ya da hiç söz hakkının olmaması gibi bir durum söz konusu değildir Anlaşmayı imzalayıp üye olan herkes alınacak kararlarda eşit oy hakkına sahiptir.

Ortağın Ekonomik Katılım Zorunluluğu: Kooperatife katılım gösteren herkes; giderlerin karşılanabilmesi adına üzerine düşen periyodik ödemeyi yapmalıdır. Ödeneceği taahhüt edilen ücretin verilmemesi, diğer kooperatif üyeleri tarafından hukuki işlem başlatılabilmesi için yeterli bir mazerettir.

Özerlik ve Bağımsızlık Durumu: Devlet tarafından belirlenmiş olan kooperatif kanunları çiğnenmediği sürece kooperatifler, kendi kurallarını uygulamakta ve kendi düzenlerini kurmakta özgürdür. Kurucu veya sonradan katılan üyelere de anlaşma sağlanmadan önce bu kurallar açık ve net bir şekilde belirtilmelidir.

Eğitim, Öğretim ve Bilgilendirme Zorunluluğu: Kurulup faaliyete geçmiş olan bir kooperatif; gerek kendi bünyesindeki gerekse çevresindeki insanları kooperatifçilik üzerine bilgilendirmek ve eğitmek konusunda zorunluluğa tabidir.

Kooperatifler Arası İş Birliği: Farklı yerlerde kurulan kooperatifler; gelir arttırmak, giderleri azaltmak, vs. konularda ortak menfaatler için iş birliği yapabilir, beraber faaliyet gösterebilirler.

Üyelerin Toplumsal Sorumluluk Bilinci: Bu ilkeye göre de kooperatif üyeleri; karşıladıkları ihtiyaçlarına ve elde ettikleri kazanca paralel olarak, içinde bulundukları toplumun sorunlarına eğilme ve somut çözümler üretilmesine yardımcı olmak açısından yükümlülük sahibidir.

Gördüğünüz gibi; tek başına alım gücü yeterli olmayan insanların dayanışma içerisine girerek meydana getirdikleri, son derece verimli olabilecek, aynı şekilde yerine göre çok belalı da olabilecek bir yatırım aracıdır kooperatif daireler… Eğer anlaşma sağlayıp sıfırdan inşa eden ve giderlerin karşılanması için düzenli olarak ödeme yapan biriyseniz; iş tamamlandığı zaman diğerlerinden hiçbir farkı olmayan bir daire sahibi olursunuz. İkamet eder veya kiraya verirsiniz. Ama tabii kooperatif giderleri konusunda, sözleşmede verdiğiniz teminat gereği düzenli bir aidat ödemesi yapmanız gerekecek.

Bir Kooperatiften Ayrılmak İçin Ne Yapmalıyım?

Diyelim ki zamanında bir kooperatife ortak oldunuz. Ama zamanla anlaşma sağlayamamanıza sebep olacak etkenler ortaya çıktı veya kooperatif daire için ödeme yapmak çıkarınıza bir durum olmaktan çıktı. Bu durumda ha deyince ortaklıktan ayrılmanız mümkün değildir. Ayrılacağınız tarihten 6 ay öncesinden bu talebinizi bildirmelisiniz ki; siz ayrıldıktan sonra da kooperatifte işler aksamadan devam edebilsin.

Kooperatif Daire Satın Almak Kazançlı Bir Yatırım mıdır?

İşte; internette veya gerçek hayatta gördüğünüz hemen hemen tüm kooperatif sorunları bu kısımdan kaynaklanmaktadır. Eğer inşası tamamlanmış ve ikamet edilmekte olan bir kooperatiften daire satın alacaksanız, bu yatırımı yapmadan önce mutlaka, ama mutlaka dikkat etmeniz gereken bazı hususlar vardır:

1)ALACAĞINIZ KOOPERATİF DAİRENİN İSKANI ALINARAK TAPUSU KAT İRTİFAKLI VEYA KAT MÜLKİYETLİ YAPILMIŞ MI? YOKSA TAPUDA HALA TOPRAK HİSSELİ Mİ GÖZÜKÜYOR?

Zaten alma satma işleminden önceki gerekli prosedür dolayısıyla tapuya gideceğiniz için, burada her şeyi sorup öğrenmelisiniz. Tapuda kat irtifaklı yazması, dairenin eski kooperatif borçlarından ve giderlerinden bağımsız bir mülk olarak gözükmesi çok önemli. Aksi takdirde; topraktan aldığınız hisseyle beraber birtakım kooperatif masraflarını da satın alıyor olabilirsiniz, dikkatli olun.

2)ŞU DA AKLINIZDAN ÇIKMASIN: DAİRE ALDIĞINIZ ZAMAN KOOPERATİF ÜYESİ OLMAZSINIZ. SADECE KOOPERATİFİN İNŞA ETTİĞİ BİR MÜLKÜ SATIN ALMIŞ OLURSUNUZ.

Bunu neden söylüyorum? Çünkü arkadaşlar; kat irtifaklı bir kooperatif daire satın aldığınız zaman, kooperatifin gelirleri ve giderleri konusunda sizlik bir şey yoktur. Evi satın alırken de söz konusu dairenin geçmiş borçlarından ve sonraki borçlarından muaf olduğunuzu garanti altına alacak yazılı bir taahhütü mutlaka yapın. Aksi halde; çakal bir kooperatif ortağına denk gelmeniz durumunda ileri zamanlarda başınız ağrıyabilir.

3)KOOPERATİF DAİRELER KONUSUNDA KENDİ FİKRİMİ SÖYLEYECEK OLURSAM; EĞER ORTAKLARINIZLA BERABER KOOPERATİFİ SIFIRDAN YARATAN SİZ DEĞİLSENİZ; ZORDA KALMADIKÇA UĞRAŞMAYIN DERİM..:)

Bunu “Aman aman kooperatife hiç bulaşılmaz.” gibi algılamayın. Eğer yukarıda bahsettiğim hususlar karşısında dikkatli olursanız bu yatırım aracının da pek risk yoktur ve size tatmin edici bir geri dönüş yapar. Ama elimde kooperatif daire alacak kadar para olduğu zaman ben; illa gayrimenkul yatırımı yapmak istiyorsam arsa tapulu bir daire alırım veya başka alanlarda bulunan kazançlı yatırım araçlarını, iş fikirlerini, vs. denerdim. Vereceğiniz çaba ve harcayacağınız sermaye her ne kadar eşit olsa da; size geri dönüş miktarı epey fark edecektir.