Ev satmanın almak kadar zor olduğunu herkes bilir. Hele Türkiye gibi ekonomisi herhangi bir dengeye oturamamış, dalgalı kur şeklinde yükselip alçalan ülkelerde. Bunun içine bir de insanların mıymıntılıkları, hoşnutsuzlukları girince ev satma süreci tam anlamıyla toka yemek beğendirmeye dönüşüyor.
Söz konusu ev ve araba olunca insanların kılı kırk yarmaları – en azından bir yere kadar – anlaşılabilir bir hadise. Biri yaşam alanımız, biri seyahat aracımız. Fiyatı bin liranın üstünde herhangi bir elektrikli eşya alırken bile ödediğimiz ücretler canımızdan can götürüyor. Boşuna dememişler çok vere malda, az veren candan diye. Ülkede milyonlar asgari ücretle geçinmeye çalışırken, bir milyondan faza kişi de asgari ücretin altındaki maaşlara talim ediyor. Böyle bir ”survivor” ortamında ev alma ihtiyacı duyanların hem ucuz hem de az biraz fonksiyonel (güneş alsın, en azından salonu geniş olsun, otobüs duraklarına yakın olsun) ev arayışları sonuçsuz kalıyor.
Bir yanda apartman dairesini ya da komple evini elden çıkarmak isteyenler bir yandan bütçesine, göz zevkine ve gereksinimlerine uyan bir daire bulup ev’lenmek isteyenler. Bununla birlikte ekonomik şartların zorladığı iki taraf. Bir tarafta boşta yatan daireler bir tarafta bankada parası, yastık altında altınları olsa da hala kirada oturanlar. Bu iki tarafı bir araya getirip alan razı satan razı noktasına getirmek için, bazı küçük tüyolar vereceğiz sizlere. Özellikle bir an önce apartman dairesini veya evini satmak isteyenler yazımızı okuyarak daha kısa sürede evlerini satabilir.
Öncesinde emlak fiyatlarının en düşük olduğu zamanları tespit ve analiz ettiğimiz yazımızı da okuyabilirsiniz. Hem ev almak hem de ev satmak isteyenler:
Emlak Fiyatlarının En Düşük Olduğu Zamanlar
ALT BAŞLIKLAR (istediğinize tıklayıp ışınlanabilirsiniz) :
Röportaj
Bugün uzun bir süredir gayrimenkul danışmanlığı yapan S. H ile mini bir röportaj gerçekleştirdik. Elindeki daireyi elinden çıkarmakta güçlük çeken okurlarımız, röportajımızı okuyarak bir eve alıcı bulmanın püf noktalarını öğrenebilirler.
– Çok kısa ve net bir soruyla başlamak istiyorum: Bir ev neden satılmaz?
– Bu soruyu ancak çok yönlü bir şekilde cevaplandırmamız mümkün. Öncelikle evle ilgili temel sıkıntılar olabilir, konumuyla, dekorasyonuyla, tadilatıyla ve tanıtımıyla ilgili eksikler, bir evin satılamamasındaki en büyük etkenlerdir. Ev ilanlarına şöyle bir bakın. Orada çekilen fotoğraflara. Adeta evi satmak için değil satmamak için çekilmiş gibiler. Tabi önce evin görünümünü değiştirmekte fayda var. Gerekirse badana yapılacak, eksik gedik ne varsa tamamlanacak. Aksi takdirde, hele ki böyle bir dönemde, ev satmak hiç de kolay değil.
– İlan siteleri yeterli mi sizce?
– İlan sitelerinin iyisi var kötüsü var. Onlar size ancak potansiyel alıcıyı getirebilir. Önemli olan şeyler ise yine ev sahibine ait. Şimdi satmaya kalkıştığın evin su tesisatı bozuksa, badanası boyası gelmişse, her yeri rutubet kaplamışsa, sen de bir de üstüne üstlük, tüm bunlar yetmezmiş gibi, piyasa ortalamasının çok üstünde bir fiyat çekersen, o ev perili evler gibi yıllarca satılamaz. Bir de insanlar, ev gibi araba gibi sağlam para ödedikleri bir şeyi alırken, hiç olmadıkları kadar titizleniyorlar. Bu nedenle arada bir emlakçı, bir güvence olsun istiyorlar. Hadi arabaları bakımdan kontrolden geçirebiliyorsun. Ama ev, bir insanın alabileceği en büyük iki, üç şeyden biri. Böyle olunca arada güveni oluşturacak bir aracı, bir emlakçı şart oluyor. Zaten emlakçıların görevi de bu. Alıcı ile satıcının birbirine güvenmesini sağlamak. Bu nedenle ilan siteleri ne kadar gerekliyse danışmanlar ve emlakçılar da o kadar gerekli.
– Demin kullandığınız ”perili ev” ifadesi bazı apartman daireleri için geçerli. Üstelik bu evlerden bazıları çok iyi muhitlerde, çelik kapılı, güvenlikli. Buna rağmen, satılık ilanı aylar, yıllar önce verilmiş olan lüks evler bir türlü satılamıyor. Siz bu tür dairelere rağbet olmamasını neye bağlıyorsunuz?
– O dairelere rağbet var. Rağbet göstermek ayrı satın almak ayrı. Lüks evlerin satılamamasının en büyük nedeni eksik tanıtım ve ederinden çok fazla fiyat çekmek. Emlak piyasasında olanlar çok iyi bilir. Örneğin arsa satılacaktır. Trilyonların konuşulduğu bir satışta 10 bin – 15 bin gibi küçük meblağlar için satışlar iptal oluyor. Ya alıcı son anda vazgeçiyor, ya satıcı. Ama iş bir şekilde bozuluyor. Bu tür inatlaşmalar da bu piyasada çok görülüyor. Bu da birçok evin aylar boyunca boş kalmasına neden oluyor.
– Eksik tanıtım ile tam olarak ne kastettiniz?
– Şimdi artık ilanların çoğu internet sitelerinde veriliyor. İlan için çekilen fotoğrafların çok daha kaliteli ve özenli olması gerekiyor. Potansiyel müşterilerin sizi arayıp aramayacağını belirleyen iki faktör vardır. Biri fiyat, diğeri evinizin fotoğrafları. Fotoğraflar ne kadar iddialı ve kaliteli olursa, fiyat ne kadar yüksek olursa olsun, alıcı sizi mutlaka arar. Bazı ilanlarda da çok kısa bilgi veriliyor. Evle ilgili öne çıkan detayların hepsini yazmanız gerek.
– Gerçekten, herkes sizin kadar ayrıntıcı olsaydı belki şimdi alıcısız ev kalmazdı.
– Teşekkür ederim fakat iş hayatını ve piyasayı bu ayrıntılar belirliyor. Satış psikolojisi diye bir şey vardır örneğin. Emlak piyasasında olan herkes satış psikolojisini bilmeli.
– Ekonominin genel durumunun bozduğu psikolojileri satış psikolojisiyle düzeltmek mümkün mü sizce?
– Sadece biraz daha olumlu bir havaya ihtiyacımız var. Herkesin çok karamsar ve negatif olduğu bir ortada olmak, piyasaları da haliyle olumsuz etkiliyor.
Satılamayan Apartman Dairesini – Evi Nasıl Satabilirim?
1- İlan sitelerine aracısız – bizzat ilan girmek:
İlan sitelerine aracı olmadan, direkt kendiniz ilan girebilirsiniz. Bunu yapmak için mevcut siteleri az biraz kurcalamak yeterli olacaktır. Her sitenin kendine özgü bir sistemi olsa da ilan vermek ne kadar zor olabilir ki? Bazıları işi aracılara, yani emlakçılara havale etmeyi daha uygun buluyor. Sırf uğraşmamak için. Emlakçılar da filtre görevi görüyor bir yerde. Önce o görüyor eve talip olanları ve potansiyel alıcının merak ettiklerini o cevaplıyor. Bu size zaman kazandırsa da aracının alacağı ücreti hesaba katmakta fayda var.
Bir de artık insanlar doğrudan ev sahibi ile görüşmek istiyor. Satın alma bedeli olarak emlakçıya fahiş fiyatlar ödememek için tabi. İş gele gele ekonomik çıkarlara geliyor haliyle. Belki ev sahibi için aracı ile çalışmak çok daha makul ama ev almak isteyenler için kesinlikle öyle değil. Memlekette emlakçıların yarısına güvenilmiyor zaten. Bir de onlara ekstra ücret vermeyi kimse istemiyor. Tüm bunların toplamında ilan sitelerine bizzat ilan girmeniz daha mantıklı olacaktır. Bu siteleri birçoğu ücretsiz. Eğer aceleniz var ise ücretli sitelere de az miktarda bir para ödeyerek ilanınızın daha kısa sürede daha çok kişiye ulaşmasını sağlayabilirsiniz.
Araba; Ev Alım Satım İşlemlerine Aracı Olan Web Sitesi Açmak
2- Dairenin içini kaliteli döşemek veya photoshop ile lüks mobilya yerleştirmek:
Alışverişin seyrini değiştiren iki temel nokta vardır. İster çiçekler için vazo alınsın, ister ev, ister araba. Birinci temel nokta fiyat / performans oranıdır. İkinci nokta ise estetiktir. Eğer satışa çıkardığınız endüstriyel bir makine ya da çekiç, pense gibi direkt amaca yönelik üretilen bir alet değilse, bir ürünün görünümü, satın alma sürecini olumlu ya da olumsuz etkileyen parametrelerden biridir.
Dairenizi satışa çıkarmadan ve ilan vermeden önce yapmanız gereken en önemli şeylerden biri evin içini güzelce dekore etmektir. Evi eşyalarıyla birlikte satışa çıkarıyorsanız hele, bunu kesinlikle yapmalısınız. Ancak sadece daireyi satma niyetinde iseniz, yine yapın. Yapın ki ilanda kullanacağınız fotoğraflar öncelikle insanların göz zevkine hitap etsin. Diğer yüzlerce ilanın arasından sıyrılsın.
Photoshop biliyorsanız ya da bu bu programı kullanmayı bilen bir tanıdığınız var ise yapacağınız bir diğer şey dairenin içine lüks mobilyalar yerleştirmek olmalı. Genelde daireler eşyasız satışa çıkarıldığı için, mobilyaları değil evi sattığınız için, buna küçük bir hile bile denemez. Serbest piyasada insanların elini cüzdana götüren şeyin görsel estetik olduğunu biliyoruz. Ama bazıları bilmiyor olacak ki bulaşıkları dağ gibi yığılmış mutfakları, tam manasıyla karmaşanın hüküm sürdüğü salonları çekip öyle ilan veriyor. Sanki daireyi satmaya değil satmamaya çalışırmış gibi.
Photoshop ile yerleştireceğiniz mobilyaları, fotoğrafın en uç kısımlarına yerleştirirseniz hem sırıtmaz hem de sahte olduğu anlaşılmaz. Dairenizi de çok daha şatafatlı göstereceği için gün içinde telefonlarınız hiç susmaz.
Kira Geliri Yüksek Ama Ucuza Satılan Daireleri Bulma Çizelgesi-(Kısa Amortismanlı Semtler)
3- Evin bahçesine çiçekler ekmek:
Gelelim bahçeli evlere. Özellikle İstanbul, Ankara gibi şehirlerde bahçeli evde yaşamak, pek az insana nasip olan bir ayrıcalıktır. Her yerin beton işgaline maruz kaldığı metropollerde, bahçeli evlerin talibi çok olur. Tabi fiyatlar neredeyse iki katına yükseldiği için talibi ne kadar çoksa fiyatı aşağıya çekmeye çalışan, ne kadar inerse insin yine de evi alamayan kişilerin sayısı da çoktur. Yani talip çok maalesef alıcı yok paradoksu.
Yine de zengin alıcılar için bahçeli evler her zaman önceliklidir. Evin bahçesine rengarenk çiçekler ekmek (en hızlı büyüyen çiçeklerden on – on beş tane kadar) tıpkı lüks mobilyalar gibi estetik bir görüntü oluşturacaktır. Hatta vakt-i zamanında kullanmaktan vazgeçtiğiniz ve çıkardığınız salıncak, hamak gibi aksesuarları da tekrar kurup fotoğraflarını çekebilir ve bu şekilde ilan verebilirsiniz.
En Karlı, Mantıklı ve Akıllıca Gayrımenkul Türü Hangisi?
4- İlandaki fotoğraflarda yer alan küçük kusurları photoshop ile düzeltmek:
Küçük kusurlar mükemmelliyetçi alıcılar için büyük bir sorun olabilir. Bu nedenle yine photoshop ile bu küçük kusurları silebilirsiniz. Duvardaki bir rutubet izi, parkede çıkmayan bir leke vs. Bu tür ayrıntılara dikkat eden satıcılar, evlerini çok daha kısa sürede elden çıkarabilirler.
5- Çevredeki komşularla iyi bir diyalog kurmak:
Bizdeki ev alma komşu al sözü gerçek hayatta karşılığı olan bir sözdür. Çünkü ev alan ister istemez komşu da almış olur. Dahası ev ve muhit hakkında daha fazla bilgi sahibi olmak isteyen müstakbel alıcılar komşulara çeşitli sorular sorar. Siz komşularla iyi bir diyalog kurarsanız onlar da evden ve çevre şartlarından olumlu bir şekilde bahsedecektir. Ayrıca şu da bir gerçek ki komşular genelde satılan evlerin önemli kısmına alıcı olarak talip olmaktadırlar. Çünkü bölgeye, civara aşinadırlar. Ayrıca yeni evlenen toruna, oğula yakınlarda ev gerekmektedir. Bu ihtiyaç ise ancak aynı mahalleden karşılanabilir.